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L'Agenzia Immobiliare



L'agenzia immobiliare Sotto il sole della Toscana nasce nel Febbraio 2008 ed è situata nel cuore della Toscana e della Valdichiana occupandosi di intermediazioni immobiliari e affitti, in particolare nel settore delle compravendite ( aziende agricole, antichi casali, terreni, appartamenti ) e tutto quello che concerne il settore immobiliare in genere.

La stessa fornisce un'assistenza completa per quanto riguarda la compravendita di immobili fino al momento del rogito notarile.
Inoltre siamo in grado di offrirvi consulenze per quanto riguarda mutui e leasing immobiliari tramite i principali istituti di credito ed operatori del settore.

L'agenzia fornisce anche una consulenza tecnica specializzata, per quanto riguarda progettazioni, direzione dei lavori, stime di immobili, pratiche catastali, rilievi topografici, tramite un nostro tecnico di fiducia.






Di seguito riportiamo alcune informazioni per procedere senza problemi all'acquisto di un immobilie.

VERIFICHE PRELIMINARI

Prima di procedere all'acquisto di un immobile sono necessarie alcune verifiche preliminari.

Occorre sempre accertarsi che il venditore non sia un soggetto fallito o protestato, che l'immobile a cui si è interessati sia stato costruito nel rispetto della normativa edilizia, che non vi siano stati effettuati lavori abusivi ( o che questi siano condonati).
Bisogna inoltre accertarsi dell'assenza di aggravi sull'immobile, o dell'eventuale possibilità di cancellazione degli stessi.

PROPOSTA DI ACQUISTO

SCELTO L'IMMOBILE ED EFFETTUATE le verifiche preliminari necessarie, l'acquirente, al fine di bloccare il prezzo pattuito, sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto a titolo di anticipo sul prezzo totale dell'immobile.
In questo modo l'acquirente comunica per iscritto al mediatore la propria volontà ad acquistare l'immobile attraverso il pagamento di una determinata somma (concordata in precedenza).
Nella proposta viene stabilito la durata della proposta sottolineandone l'irrevocabilità, vengono evidenziate le condizioni di pagamento e le relative scadenze, stabilisce inoltre la provvigione del mediatore calcolando spese ulteriori ed eventuale restituzione del deposito infruttifero ( versato alla sottoscrizione della proposta contestualmente).
Bisogna sapere che la proposta di acquisto risulta irrevocabile solo per l'acquirente , il proprietario dell'immobile è libero di rifiutarla, se decide di accettarla però anche lui è obbligato ad adempiere l'impegno sottoscritto (da entrambe le parti).

La proposta e l'accettazione non costituiscono un vero contratto ma ne precedono il perfezionamento.
La proposta d'acquisto deve contenere:

I dati di chi effettua la proposta
la descrizione dell'immobile
il prezzo di acquisto offerto
le condizioni di pagamento
il termine d'irrevocabilità della proposta
il compenso di mediazione ( nel caso di accettazione della proposta che si perfeziona in contratto preliminare) e restituzione somme nel caso in cui la proposta non viene accettata.

IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare è nella sua formulazione e contenuto simile al contratto notarile definitivo di acquisto.
Questo rappresenta un obbligo per entrambe le parti.
Il contratto preliminare deve contenere:
Le generalità delle parti contraenti (cognome, nome, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale, nel caso di società tutti i dati identificativi della società e del legale rappresentante di essa.
I dati identificativi dell'immobile oggetto della compravendita ( natura, comune di ubicazione , dati di identificazione catastale o del terreno su cui insiste nel caso in cui l'immobile non sia ancora venuto ad esistenza, descrizione dello stesso e delle pertinenze di uso esclusivo che costituiscono oggetto del contratto. Gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e elencazione dei vincoli previsti.
Le caratteristiche tecniche della costruzione
il prezzo o altro corrispettivo pattuito, con l'indicazione delle modalità di pagamento.
l'indicazione di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli
gli estremi del permesso di costruire e della sua richiesta se non ancora rilasciato, o di altro titolo ,denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione.

NEL CASO IN CUI L'IMMOBILE NON E' ANCORA COSTRUITO OD E' IN CORSO DI COSTRUZIONE

dovranno essere allegati inoltre:
l'indicazione di eventuali imprese appaltatrici
i termini massimi di esecuzione dell'immobile
Gli estremi della fideiussione
il capitolato contenente le indicazioni relative ai materiali da utilizzarsi, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori.
Il progetto in base al quale è stato richiesto il rilascio del permesso di costruire

LA CAPARRA
Al fine di dare validità al compromesso sottoscritto, l'acquirente consegna al venditore un somma di denaro definita “CAPARRA” che viene consegnata all'atto della sottoscrizione del compromesso.

Questa può essere:
caparra confirmatoria che rappresenta un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile. Essa viene versata dal compratore al momento della stipula del compromesso e l'importo è stabilito dalle parti in percentuale sulla somma relativa al valore d'acquisto. In questo modo le parti s'impegnano alla conclusione dell'affare. Qualora l'acquirente recedesse dall'affare perderebbe la caparra, se a revocare l'impegno fosse il venditore , questi dovrà rimborsare all'acquirente il doppio della somma in questione.
Caparra penitenziale questa rappresenta la penale fissata dai contraenti in caso di inadempienza del contratto, le parti infatti stabiliscono che una di esse od entrambe possano recedere dal contratto pagando una determinata somma. Il recesso avviene per volontà unilaterale quindi la parte adempiente non potrà richiedere né il maggior danno, né l'esecuzione del contratto. Se si desidera optare per questa tipologia,occorre comunicarlo in modo esplicito al momento della stipula del compromesso.
Occorre sapere che quando sul compromesso si parla di caparra senza definirne la tipologia, ci si riferisce sempre a quella confirmatoria.

IL ROGITO NOTARILE

Il rogito notarile è l'atto conclusivo della trattativa di compravendita di un'immobile, rappresenta il vero e proprio atto di vendita cioè il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario.
Questo viene stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari all'individuazione dell'immobile oggetto di compravendita ( i quali dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).
Nel caso di comproprietà l'atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante alla quale sia stata conferita attraverso procura notarile la loro rappresentanza.
I controlli necessari all'esistenza di ipoteche, pratiche di condono edilizio ed eventuali altri aggravi possono essere espressamente affidati al notaio, in caso contrario questi si assume la responsabilità di registrare le affermazioni del venditore non la veridicità delle stesse ( e comunque è sempre il venditore che deve garantire la conformità URBANISTICA, CATASTALE e l'assenza di vincoli o trascrizioni pregiudizievoli).
Nel caso in cui un immobile oggetto di compravendita sia aggravato da ipoteca lo stesso può essere ugualmente venduto solo nel caso in cui il compratore sia a conoscenza di ciò e l'accetti.
Il notaio è tenuto a registrare l'atto entro 20 giorni, pagando le relative imposte per conto dell'acquirente.
L'atto notarile inoltre dovrà essere dal notaio trascritto presso l'agenzia del territorio, nel più breve tempo possibile.
Il notaio dovrà assicurarsi che il venditore presenti:
Carta d'identità e codice fiscale
rogito d'acquisto precedente o trascrizione dell'atto di acquisto reperibile presso agenzia del territorio
dichiarazione di successione nella quale sia compreso l'immobile oggetto di compravendita ( questo nel caso in cui l'immobile provenga da una successione ereditaria)
licenze e concessioni edilizie con le eventuali varianti
eventuali condoni edilizi
certificato di abitabilità/agibilità
permesso a costruire in sanatoria
planimetrie catastali
certificati catastali

INFORMAZIONI URBANISTICHE

La situazione urbanistica nella compravendita è molto importante, in quanto deve essere sempre verificato se l'immobile oggetto di vendita è conforme ai progetti presentati in comune. Se i disegni in comune non risultano conformi con l'attuale situazione dell'immobile bisogna intervenire prima dell'atto di compravendita richiedendo un permesso a costruire in sanatoria. Il permesso a costruire in sanatoria si può richiedere quando le difformità urbanistiche riguardano interventi edilizi che siano conformi sia alle norme urbanistiche al momento della richiesta sia al momento dell'abuso. Esistono anche casi in cui le difformità non possono essere sanate ed in questo caso bisogna verificare se le difformità sono state realizzate prima del 1 settembre 1967, altrimenti si è commesso un abuso edilizio non sanabile e bisogna ripristinare lo stato dei luoghi per poter vendere liberamente.

INFORMAZIONI CATASTALI

La situazione catastale in una compravendita è importante quanto la situazione urbanistica, in quanto deve essere sempre verificato se l'immobile oggetto di vendita è conforme agli elaborati grafici presenti all'agenzia del territorio. In particolare occorre rilevare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato attuale dell'immobile. In caso di difformità occorrerà provvedere alla regolarizzazione, presentando una denuncia di variazione.

INFORMAZIONI IPOTECARIE

Quando si acquista un bene immobile è sempre necessario accertarsi alla conservatoria dei registri immobiliari se quel bene è gravato da ipoteche o gravami simili, in quel caso è necessario rivolgersi al proprio legale di fiducia.


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Azienda | Catalogo | Contatti
Agenzia Immobiliare Sotto il Sole della Toscana - Corso Vittorio Emanuele, 77 - 52045 Foiano della Chiana (AR) Tel 0575 1785731 - P Iva 01947430516
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